Biznes Budżet domowy Finanse Ogrodnictwo i działki rekreacyjne Prawo nieruchomości

Sprzedaż działki ROD – formalności i umowy krok po kroku

29 lipca 2025
Tomasz Czajkowski

Sprzedaż działki w Rodzinnym Ogrodzie Działkowym (ROD) to proces wymagający dopełnienia określonych formalności prawnych. Prawidłowo przygotowana dokumentacja jest kluczowa dla bezpiecznej i zgodnej z prawem transakcji. Podstawowym dokumentem przy zbyciu działki ROD jest umowa przeniesienia praw do działki, która różni się od standardowej umowy sprzedaży nieruchomości.

W przypadku działek ROD nie sprzedajemy gruntu (który pozostaje własnością gminy lub Skarbu Państwa), a jedynie prawo do korzystania z działki oraz własność nasadzeń i obiektów znajdujących się na niej. Dokument powinien jasno określać przedmiot transakcji, cenę oraz warunki przeniesienia praw.

Poniższy wzór umowy zawiera wszystkie niezbędne elementy, jakie powinny znaleźć się w dokumencie przeniesienia praw do działki ROD. Uwzględnia on aktualne przepisy ustawy o ROD oraz wymogi formalne stawiane przez Polski Związek Działkowców. Pamiętaj, że transakcja wymaga zatwierdzenia przez zarząd ROD oraz uiszczenia odpowiednich opłat, w tym podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

UMOWA PRZENIESIENIA PRAW DO DZIAŁKI W ROD

Zawarta w dniu …………………… w …………………… pomiędzy:
Panem/Panią ……………………, PESEL: ……………………, zamieszkałym/ą w …………………… przy ul. ……………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym seria …………………… nr ……………………, zwanym/ą dalej Zbywcą,
a
Panem/Panią ……………………, PESEL: ……………………, zamieszkałym/ą w …………………… przy ul. ……………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym seria …………………… nr ……………………, zwanym/ą dalej Nabywcą.

§ 1 Przedmiot umowy

1. Zbywca oświadcza, że przysługuje mu prawo do działki nr ………. o powierzchni ………. m², położonej w Rodzinnym Ogrodzie Działkowym …………………… w …………………… przy ul. ……………………, będące prawem potwierdzonym przez Zarząd ROD.
2. Zbywca oświadcza, że na działce znajdują się następujące nasadzenia i obiekty stanowiące jego własność:
  • altana o powierzchni ………. m²
  • drzewa i krzewy owocowe: ……………………
  • inne naniesienia: ……………………

§ 2 Oświadczenia stron

1. Zbywca oświadcza, że:
  • jest członkiem Polskiego Związku Działkowców
  • nie ma zaległości w opłatach ogrodowych
  • działka nie jest obciążona prawami osób trzecich
  • nie toczą się żadne postępowania dotyczące przedmiotowej działki
2. Nabywca oświadcza, że:
  • zapoznał się ze stanem prawnym i faktycznym działki
  • zobowiązuje się do przestrzegania Regulaminu ROD
  • zobowiązuje się złożyć wniosek o członkostwo w PZD (jeśli nie jest członkiem)

§ 3 Cena i warunki płatności

1. Strony ustalają cenę za przeniesienie praw do działki wraz z własnością nasadzeń i obiektów na kwotę …………………… zł (słownie: ……………………).
2. Zapłata ceny nastąpi w następujący sposób: ……………………
3. Strony potwierdzają, że w dniu podpisania umowy Nabywca przekazał Zbywcy kwotę …………………… zł (słownie: ……………………) tytułem ……………………

§ 4 Postanowienia końcowe

1. Strony zobowiązują się złożyć niniejszą umowę do Zarządu ROD celem zatwierdzenia.
2. Nabywca zobowiązuje się uiścić opłatę na rzecz ROD z tytułu przeniesienia praw do działki w wysokości …………………… zł.
3. Nabywca zobowiązuje się złożyć deklarację PCC-3 i uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nabytych praw.
4. Wydanie działki nastąpi w dniu ……………………
5. Wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
6. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego oraz ustawy o ROD.
7. Umowę sporządzono w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron oraz jeden dla Zarządu ROD.
……………………………….. ………………………………..
Zbywca Nabywca
Zatwierdzono przez Zarząd ROD w dniu: ……………………
Strona 1

Proces sprzedaży działki ROD krok po kroku

Sprzedaż działki w Rodzinnym Ogrodzie Działkowym to proces, który wymaga dopełnienia kilku formalności. Prawidłowe przejście przez wszystkie etapy gwarantuje bezpieczną i legalną transakcję dla obu stron. Poniżej przedstawiam szczegółowy przewodnik przez poszczególne etapy.

1. Przygotowanie do sprzedaży

Przed rozpoczęciem procesu sprzedaży należy zadbać o uporządkowanie spraw formalnych:

  • Uregulować wszystkie zaległe opłaty ogrodowe
  • Uzyskać zaświadczenie o braku zadłużeń wobec ROD
  • Sprawdzić, czy altana i inne obiekty na działce są zgodne z regulaminem ROD (maksymalna powierzchnia altany to 35 m²)
  • Przygotować dokumentację potwierdzającą prawo do działki

Warto też uporządkować działkę i przygotować spis nasadzeń oraz elementów wyposażenia, które będą przedmiotem transakcji. Dobrze przygotowana działka ma większą wartość w oczach potencjalnych nabywców.

2. Znalezienie nabywcy i negocjacje

Po znalezieniu potencjalnego nabywcy należy ustalić cenę i warunki transakcji. Pamiętaj, że przedmiotem sprzedaży nie jest grunt, a jedynie prawo do korzystania z działki oraz własność nasadzeń i obiektów znajdujących się na niej. Warto poinformować nabywcę o:

  • Obowiązkach związanych z członkostwem w PZD
  • Wysokości rocznych opłat ogrodowych
  • Regulaminie ROD i ograniczeniach dotyczących użytkowania działki
  • Prawach i obowiązkach działkowca wynikających z ustawy o ROD

Transparentne przedstawienie wszystkich aspektów związanych z użytkowaniem działki ROD buduje zaufanie i zmniejsza ryzyko późniejszych nieporozumień.

3. Podpisanie umowy

Umowa przeniesienia praw do działki ROD powinna zawierać:

  • Dane stron umowy (zbywcy i nabywcy)
  • Dokładny opis działki (numer, powierzchnia, położenie)
  • Inwentaryzację nasadzeń i obiektów znajdujących się na działce
  • Cenę i warunki płatności
  • Oświadczenia stron
  • Termin wydania działki

Dobrze przygotowana umowa chroni interesy obu stron i minimalizuje ryzyko przyszłych sporów. Choć nie jest wymagana forma aktu notarialnego, warto rozważyć skorzystanie z pomocy prawnika przy jej sporządzaniu, szczególnie przy transakcjach o znacznej wartości.

4. Zatwierdzenie przez zarząd ROD

Umowa przeniesienia praw do działki wymaga zatwierdzenia przez zarząd ROD. W tym celu należy:

  • Złożyć wniosek wraz z kopią umowy do zarządu ogrodu
  • Dostarczyć deklarację członkowską nabywcy (jeśli nie jest jeszcze członkiem PZD)
  • Uiścić opłatę za przeniesienie praw do działki (jej wysokość ustala zarząd)

Zarząd ma prawo pierwszeństwa w nabyciu działki, jeśli cena jest rażąco niska w stosunku do wartości rynkowej. Proces zatwierdzenia może potrwać od kilku dni do kilku tygodni, w zależności od terminarza posiedzeń zarządu.

5. Opłaty związane z przeniesieniem praw do działki

Przy przeniesieniu praw do działki ROD należy uiścić:

  • Opłatę na rzecz ROD (jej wysokość ustala zarząd ogrodu)
  • Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nabytych praw

Opłaty te są obowiązkowe i stanowią warunek skutecznego przeniesienia praw do działki. Warto uwzględnić je przy ustalaniu ostatecznej ceny transakcji.

6. Zgłoszenie do urzędu skarbowego

Nabywca ma obowiązek złożyć deklarację PCC-3 w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca położenia działki w terminie 14 dni od daty zawarcia umowy. Niezłożenie deklaracji w terminie może skutkować nałożeniem kary podatkowej. Do deklaracji należy dołączyć kopię umowy przeniesienia praw do działki.

Ważne informacje dodatkowe

Przy sprzedaży działki ROD warto pamiętać o kilku istotnych kwestiach:

1. Forma umowy – Umowa przeniesienia praw do działki ROD nie wymaga formy aktu notarialnego, wystarczy zwykła forma pisemna. Jednak dla większego bezpieczeństwa transakcji można skorzystać z pomocy notariusza, który zadba o zgodność umowy z przepisami prawa.

2. Podatek dochodowy – Jeżeli sprzedaż działki ROD następuje przed upływem 5 lat od jej nabycia, zbywca może być zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od uzyskanego dochodu. Wysokość podatku zależy od indywidualnej sytuacji podatkowej zbywcy. Warto skonsultować się z doradcą podatkowym w tej kwestii.

3. Prawo pierwokupu – Zgodnie z ustawą o ROD, w przypadku sprzedaży działki po rażąco niskiej cenie, zarząd ROD ma prawo pierwokupu. Jest to mechanizm zabezpieczający przed fikcyjnymi transakcjami, mającymi na celu obejście procedur przydziału działek.

4. Ograniczenia dotyczące nabywcy – Nabywca działki ROD musi spełniać warunki określone w ustawie o ROD i statucie PZD. Jedna osoba lub małżeństwo może być użytkownikiem tylko jednej działki w ROD.

5. Przekazanie dokumentacji – Wraz z działką warto przekazać nabywcy całą dokumentację związaną z jej użytkowaniem: regulamin ROD, wcześniejsze umowy, rachunki za opłaty ogrodowe, dokumentację techniczną altany, itp. Ułatwi to nowemu użytkownikowi zapoznanie się z zasadami funkcjonowania ogrodu.

Prawidłowe przeprowadzenie procesu sprzedaży działki ROD wymaga uwagi i staranności, ale gwarantuje bezpieczeństwo transakcji dla obu stron. W razie wątpliwości warto skonsultować się z zarządem ROD lub prawnikiem specjalizującym się w tej dziedzinie.